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重要信息披露 |
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其他披露内容 |
江门市北郊新城开发公司抵债权益项下为以下两块土地使用权合共面积为6,972.5平方米的资产权益：（1）位于江门市环市镇里村上五福围地段1#地块，证载面积3845.00平方米,本次转让面积3351.8平方米。（2）位于江门市环市镇里村上五福围地段3#地块，证载面积3816.00平方米,本次转让面积3620.7平方米。 |
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重大债权债务事项 |
一、权益基本情况
根据《土地使用权抵押证明书》、《关于江门市北郊新城开发公司受让土地使用权的批复》、《江门市国有土地使用权出让合同书》、《建设用地批准书》、《规划用地红线图》、《地籍档案证明》、《土地使用权抵债协议》、《债务履行补充协议》等记载，两块地的基本情况如下：
1、土地的性质、权属、类型、用途、使用期限情况:
江门市环市镇里村上五福围地段1#、3#地块的国有土地使用权(《土地使用权抵债协议》中称长方形为1#地块,多边形为3#地块)，权属人均为江门市北郊新城开发公司。土地权属性质为国有，使用权类型是出让。1994年12月23日，江门市国土局出具的《建设用地批准书》(〔1994〕江国书字第086号、〔1994〕江国书字第087号)记载,该两地块用途为商住；2014年10月24日，江门市市区地籍管理所出具的《地籍档案证明》中记载,该两地用途为城镇住宅用地、其他商服用地；2013年11月18日，江门市城乡规划局在《关于迎宾大道西北侧（里村上五福围地段）地块规划意见的复函》中答复农业银行江门分行该两地块用途规划为商业用地。1994年12月23日，江门市国土局出具的《建设用地批准书》(〔1994〕江国书字第086号、〔1994〕江国书字第087号)记载该两块土地使用年限为70年。
2、土地面积情况
(1)根据1994年12月23日，江门市国土局出具的《建设用地批准书》等记载,上述两块土地面积共7,661平方米，其中:1#地块证载面积3,845平方米,3#地块证载面积3,816平方米。由于上述土地的征地红线越过里村与双龙村土地的分界线,越线的土地面积为688.5平方米,根据《债务履行补充协议》,农业银行江门分行实际接收面积为6,972.5平方米。其中：1#地块实际接收面积为3,351.8平方米，3#地块实际接收面积为3,620.7平方米。
(2)根据2014年1月17日，江门市国土部门出具的测绘图记载,上述两块土地面积7661平方米,其中1#地块面积3,816平方米,3#地块面积3,845平方米。
(3)根据2014年2月19日,江门城市地理信息中心出具的《规划用地红线图》记载,上述两地块面积共7,257平方米,其中:1#地块面积3,831平方米,3#地块面积3,426平方米。
本次权益转让的土地面积以农业银行江门分行实际接收面积6,972.5平方米进行转让,其中：1#地块面积为3,351.8平方米，3#地块面积为3,620.7平方米。 |
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审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 |
3、土地被占用情况及开发情况
（1）根据2014年2月19日，江门市城市地理信息中心出具的《规划用地红线图》显示：1#地块规划用地面积为3,831平方米,其中建设用地面积为2,734平方米,道路用地面积为1,097平方米
3#地块规划用地面积为3,426平方米,其中建设用地面积为1,666平方米,道路用地面积为1,760平方米。因此，根据该红线图，农业银行江门分行抵债土地规划用地面积共7,257平方米,其中建设用地面积共4,400平方米,被占用做为道路面积共2,857平方米。
（2）根据1999年12月17日中国农业银行江门市分行与江门市北郊新城开发公司及其主管部门江门市北郊集团公司签订的《债务履行补充协议》反映：以上两块土地的征地红线越过里村与双龙村土地的分界线,越线的土地面积为688.5平方米。
上述土地尚未开发建设，部分被群众用作免费停车场。
4、土地登记情况
上述土地办理了抵押登记，《土地使用权抵押证明书》显示：抵押权人为中国农业银行江门市分行。
5、法院裁定情况及被政府收回与闲置情况
（1）2003年3月25日，江门市国土资源局发函《关于依法收回闲置土地的通知》（江国土资（利用）函字〔2003〕50号）致江门市北郊新城开发公司，收回上述土地使用权，将上述土地纳入市政府建设用地储备库管理；对收回的土地使用权给予适当的补偿，补偿金额按原征用该地块实际支付的征地补偿有关税费、地价款计算，不计息；收回土地使用权的补偿金，在土地重新出让或划拨的收入中支付；并要求该公司交回原用地批准文件和土地使用权证。
（2）中国农业银行江门市分行于2006年4月起诉江门市北郊新城开发公司，在法院判决中国农业银行江门市分行胜诉后，法院强制执行时，江门市国土资源局于2008年7月3日答复法院：江门市政府已收回上述土地使用权，上述土地使用权已不属于江门市北郊新城开发公司，无法协助查封上述土地使用权。
（3）中国农业银行江门分行于2014年10月24日在江门市市区地籍管理查询，江门市市区地籍管理所以《地籍档案证明》答复，上述土地没有显示闲置情况，土地于1994年12月抵押给中国农业银行江门市分行。 |
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其他信息 |
二、抵债权益项下资产评估情况
2014年，江门市诺诚房地产土地评估有限公司对上述2宗土地进行评估，土地总评估价为28,127,473元，其中：
（一）1#土地使用权评估价为16,019,568元（单价4198元/平方米）
（二）3#土地使用权评估价为12,107,905元（单价3149元/平方米）
三、其他情况
1、两块土地被迎宾综合大楼分割，不能整体使用。
2、规划变更情况。上述两块土地使用权原规划为城镇混合住宅用地，2013年11月18日江门市城乡建设规划局复函上述两块土地规划变更为商业用地，按有关规定办理地类用途变更手续后，方可按规划用途使用，具体实施时必须符合城市规划要求。
3、执行中止情况。该案经法院诉讼、执行仍存在诸多不确定性因素，一直未能办理过户手续。
4、土地一直未开发，存在被政府依法收回的风险。
5、抵债权益所涉及土地使用权毁损、灭失、丧失使用价值，所涉土地价值减损，不能实际占有使用、被政府无偿收回、有偿收回、规划调整、功能调整、置换土地、能否确权过户等一切风险均由买受人承担，买受人不得以上述理由追究转让方责任。
6、抵债权益项下的土地使用权的实际面积以有关部门根据现状测量为准，权益转让成交以后，成交价款不作任何改变；包括但不限于应由买、卖双方承担的二次或二次以上的过户税费、土地出让金等一切费用由买受人承担。
7、权益转让成交后，转让方按现状将资产权益性文件移交给买受人即视为完成资产权益交付手续，权益对应的土地使用权涉及的所有一切过户手续由买受人负责办理。
8、权益转让成交后，买受人除支付成交价款外，还需另行向转让方支付抵债土地处置期间转让方评估费64,597元、测绘费13,168元。受让人须一次性付清以上费用，在未付清前，转让方不移交相关资料，并保留转让方抵债权益。
9、权利证书情况。只有《土地使用权抵押证明书》、《关于江门市北郊新城开发公司受让土地使用权的批复》、《江门市国有土地使用权出让合同书》、《建设用地批准书》、《规划用地红线图》，现土地仍登记在江门市北郊新城开发公司名下，无土地使用权证书。 |
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管理层拟参与受让意向 |
否 |
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