一、物业简况 金龙大厦位于深圳市罗湖区人民南商圈，东临东门南路、南临嘉宾路、西临人民南路、北临深南东路等主要交通干道。现由恒裕物业进行管理的独栋办公物业，建筑为地上25层，地下2层，其中1-3为商业，4层为管理处，5层以上为办公区。此次转让物业为罗湖区东门南路3013号金龙大厦801-808号办公物业，为金龙大厦8层整层，建筑面积合计679.66平方米；901-908号办公物业，为金龙大厦9层整层，建筑面积合计679.66平方米；1501-1508号办公物业，为金龙大厦15层整层，建筑面积合计680.92平方米（标的物业转让后商用、住宅用均可，目前转让物业内部无装修）。总建筑面积近2040.42平方米，土地使用年限为50年(1993年4月28日-2043年4月27日止)，土地用途为商业性办公用地、商业用地。该物业所在宗地（宗地号：H113-0015，宗地面积1920.8平方米）外已达到“六通”水平（通电、通讯、通上水、通下水、通路、通燃气）。该物业内部设有电梯4部，人行消防楼梯2条，配备有配套管线、消防栓、灭火器等基本配套设施。 二、资产评估结果 经过资产评估机构实地勘察，并查询、收集估计所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法（收益法），对深圳市罗湖区东门南路金龙大厦此次转让办公物业价值做出评定估算，为投资各方了解房地产市场价值提供参考依据。估价明细如下： 币种：人民币 所评估的物业具有潜在收益价值，为收益性物业，收益法能更加真实反映此次所转让物业的市场价值。 三、投资价值分析（以下计价货币均为人民币） 1、出售市场价格分析 根据相关机构监测，2011年第一季度全市二手写字楼挂牌均价强劲上涨突破31000元/平方米，为31072元/平方米(1-3月份加权均价，下同)，环比上涨12.2%，同比上涨近35%。所监测的三个行政区挂牌均价均有涨幅，福田区和南山区一季度挂牌均价环比都有超过9%的上涨，其中，福田区一季度的写字楼挂牌均价超过33000元/平方米，同比上涨约35%；南山区超过28000元/平方米，同比上涨近33%；罗湖区环比上涨6.3%接近20000元/平方米，同比上涨26%。 2、租赁市场价格分析 根据相关机构的监测，2011年第一季度深圳的写字楼租金同样有良好表现，租赁均价为111元/平方米/月（1-3月加权均价，下同），环比上涨8.8%，同比上涨近28%。所监测的三个行政区得写字楼均价全线上涨，福田区领涨全市，环比上涨7.1%，达121元/平方米/月，同比上涨27%；罗湖区和南山区环比都有接近5%的上涨，其中，罗湖区涨至 90元/平方米/月，同比上涨近27%，南山区为85元/平方米/月，同比上涨约23%。 3、区域环境分析 金龙大厦位于深圳市罗湖区人民南商圈（人民南片区位于深南路以南，和平路以东，东门中路以西的区域，是深圳开发最早、开发程度最高的商业片区，也是深圳最早起步的商业片区）。该地段商业氛围浓重云集了友谊城百货、国贸时代广场、国际商场、罗湖商业城、天安国际动感名城等综合性商场、商厦、数千家专卖店、连锁店、专营店，嘉里中心、发展大厦、国贸大厦等高级写字楼，其中包括翡翠明珠、金色时代等在内五十余家高级会所和香格里拉、富临、彭年、希尔顿在内的近四十家酒店。分布有恒生、工商、平安、农业等多家商业银行。 4、周边物业出售对比分析 从周边众多近期成交物业及正在进行出售挂牌物业价格水平来看，挂牌均价接近20000元/平方米，个盘已超过该价格水平。此次转让物业挂牌均价约为13000元/平方米，远低于市场均价。以人民南商圈部分商业物业为例说明： 2011年深圳罗湖区人民南商圈部分商业物业转让信息 周边其他物业名称 位置 建筑面积 （平米） 价格 （万元） 单价 （元/平米） 发布时间 国贸商住大厦 人民南商圈 250 377 14960.32 2011-5-10 国贸商业大厦 人民南商圈 144 330 22916.67 2011-4-15 深商大厦 人民南商圈 271 514.9 19000.00 2011-5-23 西武大厦 人民南商圈 100 135 13500.00 2011-3-08 中建大厦 人民南商圈 1021 1634 16003.92 2011-1-17 天安国际大厦 人民南商圈 944 1800 19067.80 2011-3-07 深发展中心 人民南商圈 1700 2890 17000.00 2011-5-01 深房广场 人民南商圈 294 457 15544.22 2011-3-27 东门大厦 人民南商圈 1313 2580 19649.66 2011-5-11 合作金融大厦 人民南商圈 1200 2040 17000.00 2011-4-15 嘉里中心 人民南商圈 270 860 31851.85 2011-4-07 庐山大厦 人民南商圈 150 240 16000.00 2011-4-29 平均价格 18541.20 （说明：由于58同城网上发布的挂牌信息并非实际成交价，实际成交价可能高于挂牌价格，也可能低于挂牌价格。无论高于还是低于我们以表中均价为准）。 5、供需分析 供需方面，目前供应仍然有限，随着住宅受调控，写字楼的供应及投资需求会进一步加大。自2010年9月底政府“限购令”调控楼市，投资住宅受阻，不少资金涌入商用物业市场，加之后期香港市场出台征收额外印花税的政策，使得一部分资金流向离港近相对宽松的深圳写字楼、商铺等商用物业市场，也是写字楼等商用物业成交价和成交量维持高位运行的关键因素。 6、交通状况 金龙大厦临近东门南路，距离罗湖火车站及罗湖口岸约600米，距文锦渡口岸约1.5千米（罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道），交通运输便利。旁设公交站点，有1、2、5、11、17、25等众多巴士线路，距地铁1号线国贸站不到500米（临近地铁2号线的东门站正在规划建设中，部分路段已经运行，全程贯通后金龙大厦处于双地铁站点的交汇区域将会给交通带来更大的便利）。 四、资产交易现状 此次转让标的为深圳市罗湖区东门南路振兴大厦金龙大厦801-808、901-908、1501-1508号办公物业（均为整层，分三个标段进行分别挂牌转让，8、9层挂牌价均为892万，15层挂牌价为916万）。该商用物业权属清晰，通用性和独立性较好，使用不受其他周边物业限制。在所在区域有良好市场需求，无论是出售市场还是租赁市场都较为活跃。综上所述，此项目具有很好投资潜力。