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一、转让方承诺 |
本转让方现委托（上海海申产权经纪有限公司）提出申请，将持有的转让标的公开转让，按本公告内容由（上海联合产权交易所）在其网站及相关媒体上公开发布产权转让信息并由（上海联合产权交易所）组织实施。本转让方依照公开、公平、公正、诚信的原则作如下承诺：
1、本次物权转让已经过有效的内部决策程序，并获得相应批准。
2、转让标的权属清晰，我方对该物权拥有完全的处置权且处置权的实施不存在任何限制条件。
3、我方属于国有或国有控股企业；我方承诺本次物权交易按照企业国有产权交易的相关交易规则实施。
4、我方所提交的《物权转让公告》及附件材料（包括原件、复印件）内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；我方对上述材料的真实性、合法性、完整性承担责任，并同意联交所按上述材料内容发布公告。
5、我方已知悉、理解和认可联交所的交易规则，同意遵守法律法规规定和产权交易市场的相关规则，同意按照联交所交易规则的相关规定组织实施交易活动。
6、我方已如实完整地披露标的情况，若成交后发生移交纠纷，由我方负责解决。
7、我方已知悉并认可联交所的收费项目及标准，同意按规定交纳相关费用。
8、我方承诺在上海联合产权交易所组织交易期间不通过其他渠道进行交易。
9、我方保证遵守以上承诺，并承诺如我方发生违规违约行为，给意向受让方、上海联合产权交易所、受托会员和拍卖机构造成损失的，承担相应的赔偿责任。 |
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二、标的简况 |
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资产公告信息 |
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房屋土地 |
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评估值 |
40392.000000万元 |
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地理位置 |
上海 |
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权属性质 |
转让 |
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权证编号 |
沪房地市字（2004）第000001号 |
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规划用途 |
综合 |
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目前用途 |
商用 |
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土地面积 |
11508 平方米 |
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建筑面积 |
17309.76 平方米 |
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配套设施 |
资产所处区域市政基础设施完善，所在娄山关路83号“新虹桥中心大厦”由一幢总高36层的主楼和5层的裙房组成，其中主楼6层及以上楼层为办公楼，主楼5层及以下楼层和裙房为商业及公共区域，裙房地下一层为商场，地下二层为停车库。大厦建于上个世纪90年代末，建筑物外立面为石材贴面，玻璃幕墙，保养较好。 |
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周边环境 |
周边环境优良, 标的房产近虹桥路、仙霞路、延安高架路，道路通达性较好，近轨道交通2号线娄山关路站，周边公交线路较多，出行便捷;主要有虹桥迎宾馆、新虹桥中心花园、上海对外贸易学院、上海工程技术大学、虹桥公园、虹桥上海城、虹桥友谊商城、银行、超市、邮局等，日常生活便利。 |
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设备资产 |
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标的展示 |
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展示时间 |
2012-07-30 |
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展示地点 |
娄山关路83号 |
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联系人信息 |
孙炜 63411377 15821699185 |
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无形资产 |
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资产评估情况 |
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评估机构 |
上海百盛房地产估价有限责任公司 |
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核准（备案）机构 |
福建省财政厅 |
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核准（备案）日期 |
2011-07-19 |
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评估基准日 |
2010-06-12 |
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内部审议情况 |
其他 |
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项目 |
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固定资产 |
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资产总计 |
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0.000000万元 |
40392.000000万元 |
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负债总计 |
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净资产 |
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重要信息披露 |
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其他披露内容 |
1、本项房产目前租赁方为上海吉盛伟邦家居市场经营管理有限公司，租期至2012年12月31日到期，且租赁双方在协议中约定在进行该资产处置过程中，出租方需提前三个月通知承租方终止租赁协议，承租方在同等条件下享有对租赁物业的优先购买权。
2、转让方已书面告知承租方有关标的资产进行挂牌转让的事宜。承租方如有意向受让上述全部资产，同样须在信息发布期间递交正式书面材料（举牌）并缴纳保证金，在同等条件下可优先受让；否则视为自动放弃受让资格。
3、该资产处置过程中不涉及房产抵押、查封等权属不清的问题。
4、意向受让方举牌受让并递交保证金后即取得受让资格，并视为其已完成对标的资产的调查，充分了解标的资产全部情况，已完全认可本次资产转让的要求和条件，并以其独立判断决定自愿全部接受资产转让公告之内容，承担相关责任。
5、转让标的权属变更登记过程中，出让方可以配合受让方办理房地产权证分割事宜。
6、本项目房产的主楼3层、4层及裙房地下一层、3层、4层商业房地产，建筑面积总计17309.76平方米，房屋类型均为商场，房屋用途均为商业，连同裙房其他楼层及主楼部分楼层整体出租用作吉盛伟邦国际家具展览中心，其中主楼3、4层同裙房3、4层已分别打通使用。裙房另有门牌号：娄山关路75号
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其他信息 |
无 |
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三、交易条件与受让方资格条件 |
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交易条件 |
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挂牌价格 |
36353.000000万元 |
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价款支付方式 |
多次付款 |
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多次付款要求 |
意向受让方在被确定为最终受让方后的5个工作日内须与出让方签署《物权成交确认书》，并在签署后的5个工作日内将产权交易总价款的30%（含先期支付的履约保证金)支付至上海联合产权交易所指定账户；受让方须在付清上述总价款的30%后的5个工作日内与出让方签署《价款支付协议》及《房屋买卖合同》，双方在《价款支付协议》中协商明确剩余款项的支付方式、支付时间，由受让方按照《价款支付协议》的约定付清剩余价款，并且按同期银行贷款利率向出让方支付利息，计息时间自《房屋买卖合同》签订之日起至实际付款到账之日止，剩余价款及利息的付清时间最晚不迟于2012年12月10日。 |
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与转让相关其他条件 |
1.本次转让通过上海联合产权交易所公开发布信息征集意向受让方，发布期为30个工作日；意向受让方可在转让信息公告发布期内表示受让意向并在公告发布到期后的3个工作日内向上海联合产权交易所指定账户缴纳挂牌价格的20%共计7270.6万元作为交易保证金，否则视为自动放弃。如只征集到一个符合条件的意向受让方，则按协议转让方式成交，签署《物权成交确认书》、《价款支付协议》和《房屋买卖合同》，交易保证金转为履约保证金并在支付首付款时自动转为部分交易价款；如征集到两个或两个以上符合条件的意向受让方，则采用网络竞价——多次报价的方式确定最终受让方，交易保证金转为竞价保证金。通过竞价确认的最终受让方，其竞价保证金在确认其最终受让资格后自动转为履约保证金，并在支付首付款是自动转为部分交易价款。
2.意向受让方在被确定为最终受让方后的5个工作日内须与出让方签署《物权成交确认书》，并在签署后的5个工作日内将产权交易总价款的30%（含先期支付的履约保证金)支付至上海联合产权交易所指定账户；受让方须在付清上述总价款的30%后的5个工作日内与出让方签署《价款支付协议》及《房屋买卖合同》，双方在《价款支付协议》中协商明确剩余款项的支付方式、支付时间，由受让方按照《价款支付协议》的约定付清剩余价款，并且按同期银行贷款利率向出让方支付利息，计息时间自《房屋买卖合同》签订之日起至实际付款到账之日止，剩余价款及利息的付清时间最晚不迟于2012年12月10日。
3.受让方在支付完所有产权交易价款后，出让方按照《房屋买卖合同》的约定配合受让方办理权证变更手续、签署《物权交付交接确认书》。上海联合产权交易所在权证变更手续办理完成后，根据《物权交付交接确认书》的约定，将产权交易价款转付给出让方并出具产权交易凭证。
4.出让方特别提示：如当事人存在以下任何一种情形，其缴纳的保证金作为违约金全部扣除，按保证金相关规定处置：（1）意向受让方交纳保证金后撤回举牌申请的；（2）只产生一家符合条件的举牌人，被确定为受让方后，未签署《物权成交确认书》、《价款支付协议》或《房屋买卖合同》的；（3）挂牌公告期满，产生两个及以上符合条件的意向受让方时，意向受让方未参加后续竞价程序或参与竞价但均未报价而导致流标的；（4）被确定为最终受让方后，未在双方约定日期内支付交易价款的；（5）意向受让方存在其他违反联交所交易规则和项目公告要求的。除以上情形外，未成为最终受让方的其他意向受让方交纳的保证金将在最终受让方被确定后按规定返还。
5.转让标的权属变更登记过程中，所涉及的税费按国家法律法规相关规定由转让方和受让方各自承担；权证变更期间所涉及的手续费、工本费由受让方承担。 |
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受让方资格条件 |
1.须为依法设立并有效存续的独立法人或具有完全民事行为能力的自然人
2.须具有良好的财务状况和支付能力，商业信誉良好
3.符合国家相关法律、行政法规规定的其他条件。 |
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推介意见 |
一. 资产所在的娄山关路83号“新虹桥中心大厦”由一幢总高36层的主楼和5层的裙房组成，其中主楼6层及以上楼层为办公楼，主楼5层及以下楼层和裙房为商业及公共区域，裙房地下一层为商场，地下二层为停车库，共有128个车位。资产对象目前的物业管理费为4元/平方米/月。
二. 大厦建于上个世纪90年代末，建筑物外立面为石材贴面，玻璃幕墙，保养较好。 资产对象为其中的主楼3层、4层及裙房地下一层、3层、4层商业房地产，建筑面积总计17309.76平方米，房屋类型均为商场，房屋用途均为商业，资产对象连同裙房其他楼层及主楼部分楼层整体出租用作吉盛伟邦国际家具展览中心，其中主楼3、4、5层同裙房3、4、5层已分别打通使用。
三. 资产对象室内已分隔装修，公共区域地面铺设地砖，立柱外包石材，天棚涂料粉刷，带有消防喷淋及中央空调等配套设施，每层均设有三菱自动扶梯上下通行，共计12部
内部配置有2台原装三菱垂直梯（至第五层）。空调设备为锅炉加“约克”冷水机组
四. 资产所在行政区划上属于长宁区虹桥街道管辖，位于街道内的虹桥经济技术开发区中心部位，虹桥经济技术开发区是经国务院批准的第一批十四个经济技术开发区之一，地处上海市区西部，东起中山西路、西至古北路、北临仙霞路、南接虹桥路，初建于上个世纪80年代。经过十多年的开发建设，虹桥开发区已发展成为以外贸中心为特征的集展览、展销、办公、商务、居住、餐饮、购物等一体的新兴商贸区，并专设了涉外领馆区。 虹桥开发区以及周边地区是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一，上海市外经委、上海市外资服务中心、上海跨国采购促进中心位于区内。虹桥涉外经贸与商务主导功能不断拓展，对外辐射功能的不断增强，成为推进上海与长江三角洲联动发展的重要服务功能区。 区域内入驻有外国领事馆19家，内外资企业及机构3100多家，其中外资企业及机构占50%以上
区域内拥有1600多幢高级别墅以及成熟的涉外居住社区古北新区
上海50%外交官的官邸、三分之一的领事馆、三分之一的境外人士入驻生活在虹桥周边地区。随着虹桥枢纽的规划建设及虹桥经济技术开发区的后续建设，区域的商务核心地位进一步得到加强，辐射效用更加放大。
房屋状况 建筑面积 (平方米) 房屋类型 用途 所属房产层数 竣工日期
主楼3层 2062.35 商场 商业 36 1998-12-28
主楼4层 2062.35 商场 商业 36 1998-12-28
裙房地下一层 5139.80 商场 商业 36 1999-12-28
裙房3层 4022.63 商场 商业 36 1999-12-28
裙房4层 4022.63 商场 商业 36 1999-12-28
合计 17309.76
1）日租金的确定
资产对象所处的虹桥开发区区域底层商铺租金一般在8-15元/平方米/日左右，具体视位置和面积而定，考虑到估价对象虽位置较好，但面积较大，出于谨慎性原则考虑，此处底层日租金在取8元/平方米。
标的对象位于三层，考虑到其整幢建筑物为大型商场，有电梯及自动扶梯通行，各层之间差价相对沿街店铺小，综合考虑，楼层价值折算比例按照以下设定进行折算：
对象3层日租金取8*72%=5.76元/平方米，取整为5.8元/平方米。
2）确定年总收益
根据日租金确定年总收益为5.8*360=2088元/平方米/年。
空置率包括摩擦空置和收租损失，一般按每年空置一个月计，即空置率为1/12＝8.3％，取8％。
标的对象的年总收益为：
2088×（1-8％）＝1920.96元/平方米/年
3）确定年总成本
①营业税及附加为年总收益的5.55％ 106.61元/平方米/年
②管理费为年总收益的2％ 38.42元/平方米/年
③房产税为年总收益的12％ 230.52元/平方米/年
④维修费及保险费为年总收益的的2％， 38.42元/平方米/年
合计年总成本为：413.97元/平方米/年
4）确定年净收益
年净收益=年总收益-年总成本=1920.96-413.97=1506.99元/平方米/年 |
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保证金设定 |
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是否交纳保证金 |
是 |
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交纳金额 |
7270.600000万元 |
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交纳时间 |
意向受让方经资格确认后3个工作日内交纳 |
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四、挂牌信息 |
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挂牌公告期 |
自公告之日起30个工作日 |
挂牌期满后，
如未征集到意向受让方 |
不变更挂牌条件，按照5个工作日为一个周期延长，最多延长8个周期。 |
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交易方式 |
挂牌期满，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，选择以下交易方式确定受让方：网络竞价-多次报价 |
