标的企业基本情况

  标的企业名称 上海君欣房地产发展有限公司

  注册地(地址) 上海市杨浦区江浦路384号

  法定代表人 章国强

  成立时间 2003-03-06

  注册资本 人民币  1500.000000万元

  经济类型 国有参股企业

  公司类型（经济性质） 有限责任公司

  经营规模 中型

  组织机构代码 74763710-6

  经营范围

房地产开发、经营，物业管理；建筑材料，金属材料，装潢材料，电器机械及器材销售。

  职工人数 20人

  是否含有国有划拨土地 否

  标的企业股权结构

  老股东是否放弃行使优先购买权 是

  序号

  股东名称   持股比例

  1

  上海市工业区开发总公司（有限）   36%

  2

  上海工业投资集团置业有限公司   28%

  3

  上海仪电控股（集团）公司   20%

  4

  上海欣益房地产有限公司   16%

  主要财务指标

  以下数据出自年度审计报告

  2012年度

  营业收入   营业利润   净利润

  12317.998856万元   6090.636501万元   4561.943992万元

  资产总计   负债总计   所有者权益

  52333.624621万元   19886.121913万元   32447.502708万元

  审计机构   上海沪港金茂会计师事务所有限公司

  2011年度

  营业收入   营业利润   净利润

  8488.301928万元   2390.624268万元   1787.636791万元

  资产总计   负债总计   所有者权益

  52270.049683万元   23406.365180万元   28863.684503万元

  审计机构   上海沪港金茂会计师事务所有限公司

  以下数据出自企业财务报表

  报表日期   营业收入   营业利润   净利润

  2013-04-30      46.583614万元   46.583614万元

  报表类型   资产总计   负债总计   所有者权益

  月报   60380.208235万元   27886.121913万元   32494.086322万元

  资产评估情况

  评估机构 上海东洲资产评估有限公司

  核准（备案）机构 上海仪电控股（集团）公司

  核准（备案）日期 2013-06-21

  评估基准日 2013-03-31

  基准日审计机构 上海沪港金茂会计师事务所有限公司

  律师事务所 上海市申达律师事务所

  内部审议情况 股东会决议

  项目

账面价值 评估价值

  流动资产

60420.404965万元  

  长期投资

100.000000万元  

  固定资产

4.932444万元  

  资产总计

60525.337409万元   业务无法提供  

  流动负债

1981.830628万元  

  长期负债

26000.000000万元     

  负债总计

27981.830628万元   业务无法提供  

  净资产

32543.506781万元   业务无法提供  

  转让标的对应评估值

27454.367924万元  

  重要信息披露

  其他披露内容

1、本项目公告期为意向受让人尽职调查期，意向受让人举牌且缴纳保证金后，即视为已完成对本项目的全部尽职调查，自愿全部接受和承担由此产生的全部后果，包括费用、风险和损失。 2、本项目标的企业其他股东均表示放弃优先购买权。 3、自评估基准日起至本项目申请信息发布期间，标的企业财务资产状况没有发生需要说明的变化，公告财务数据为合并报表口径。 4、据《合作协议书》载：“对应的权益”指获得商业楼和办公楼总建筑面积50%的收益权；取得商业楼2/3的建筑面积，地下一层50%的建筑面积，具体位置另定；取得办公楼的建筑面积为得到商办部分总建筑面积减去商业楼建筑面积，具体位置另定。

  重大债权债务事项 无

  审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 （1）根据上海仪电控股（集团）公司与上海市工业区开发总公司、上海工业投资集团置业公司、上海欣益房地产有限公司签订的合作协议，上海仪电控股（集团）公司本次转让涉及的上海君欣房地产发展有限公司20%股权价值（仅对应控江路1677号“君欣时代广场”项目50%收益权价值及与收益权相关的负债，其他资产和负债产生的增减值均与上海仪电控股（集团）公司无关（包括存货中的住宅开发、固定资产、长期股权投资等）。

（2）本次评估范围系该项目二期即商办部分的君欣时代广场涉及的土地面积为14885平方米，总建筑面积71832.52平方米尚未办理房地产权证。

（3）根据《上海君欣房地产发展有限公司章程》第四章第八条规定：公司各股东之间并不是按照出资比例享受权利和义务，而是根据《合作协议书》所约定的，提请报告使用者注意。

（4）上海君欣房地产发展有限公司以江浦街道163街坊1/16丘（房地产权证编号：沪房地杨字（2008）第015379号，即2010年新发的沪房地杨字（2010）第003153号），作为抵押人与深圳发展银行股份有限公司上海分行（抵押权人）于2011年8月9日签署了不超过400,000,000.00元的《固定资产贷款合同》，《抵押担保合同》。截止2013年3月31日实际借款为260,000,000.00元，贷款期限从2011年8月9日至2014年8月9日，提请报告使用者关注。

（5）出让方仅拥有控江路1677号“君欣时代广场”项目50%收益权价值，由于对划分面积的位置未予确定，同时成本也无法准确划分，因此本次评估采用对“君欣时代广场”项目进行整体估值后，对其收益权按照50%进行分割（详见P7-9页评估范围说明），本次评估未考虑如果整个在竣工决算后对面积按照合作协议3.2条进行划分，并对对应成本进行分割后，可能会产生价值差异带来的影响。

  其他信息 无

  管理层拟参与受让意向  否

  三、交易条件与受让方资格条件

  交易条件

  挂牌价格  29800.000000万元

  价款支付方式 一次性付款

  对转让标的企业职工有无继续

  聘用要求 否

  对转让标的企业存续发展方面

  有无要求 是

具体为：意向受让方需承诺同意标的公司继续履行项目原开发规划，遵守政府部门关于规划的相关要求，包括《上海市城乡建设和交通委员会关于杨浦区控江路1677号地块商住综合项目（君欣时代广场）二期工程初步设计的批复》（沪建交【2009】1号）及《关于控江路1677号地块商业业态征询意见的批复》（杨经委【2006】3号）文件。

  产权转让涉及的债权债务处置

  有无要求 否

  与转让相关其他条件

1.意向受让方在充分了解产权标的情况，并由产权交易机构确认受让资格后3个工作日内，按产权转让公告的约定递交交易保证金人民币8940万元到产权交易机构指定银行账户，即为意向受让方在《产权受让申请书》中对转让方作出接受交易条件并以不低于挂牌价格受让产权标承诺的确认，成为产权标的的竞买人。意向受让方逾期未交纳保证金的，视为放弃受让资格。竞买人被确定为受让方，且采用协议转让方式的，该交易保证金转为立约保证金，并在产权交易合同签订后转为部分交易价款；采取竞价转让方式的，交易保证金转为竞价保证金，受让方的竞价保证金在产权交易合同签订后转为部分交易价款。

2.信息发布期满，如只征集到一个符合条件的竞买人递交保证金的，采用协议方式转让。竞买人应当以不低于挂牌价格的价格受让产权，并按照产权交易机构的通知要求在规定时限内通过产权交易系统进行报价，报价高于或等于挂牌价格的，则该报价成为受让价格。竞买人被确定为受让方后，应在3个工作日内与转让方签订产权交易合同。信息发布期满，如征集到两个及以上符合条件的竞买人，采取网络竞价-多次报价方式确定受让方和受让价格。竞买人被确定为受让方后，应按照竞价实施方案的要求签订产权交易合同。

3.为保护交易各方合法利益，转让方在此做出特别提示，意向受让方一旦通过资格确认且交纳保证金，即成为竞买人并对如下内容作出承诺：如竞买人存在以下任何一种情形，将承担缔约过失责任，转让方和上海联合产权交易所可扣除该竞买人的保证金，作为对相关方的补偿，保证金不足以补偿的，相关方可按实际损失继续追诉。转让方同时承诺，如因转让方原因，导致项目无法正常推进或者发生其他违规违约行为时，以对竞买人设定的承诺条件承担同等损害赔偿责任。 （1）只征集到一个符合条件的竞买人:①在上海联合产权交易所通知的规定时限内，竞买人未通过产权交易系统进行有效报价的；②在被确定为受让方后，未在3个工作日内签订产权交易合同的。 （2）征集到两个及以上符合条件的竞买人:①在网络竞价中竞买人未提交竞买文件的；②在网络竞价中各竞买人均未有效报价的；③竞买人通过竞价被确定为受让方后，未按照产权交易有关规则签订产权交易合同的。 （3）违反产权交易保证金的有关规定或其他违规违约情形的。

4.本次产权交易采用一次性支付。受让方应当在产权交易合同签定之日起的3个工作日内将产权交易价款（含已支付至上海联合产权交易所的保证金）支付至上海联合产权交易所指定帐户，上海联合产权交易所在收到全部产权交易价款、出具交易凭证后的3个工作日内支付至出让人指定帐户。

5.自评估基准日至工商变更登记日期间，标的企业因经营活动产生的盈利或亏损而导致净资产的增加或减少及相关权益由受让方按持股比例承接。

6.本次转让不涉及债权债务处置。